【深几度·工业报导系列】

撰稿｜杨诚心

「摘要：从过往互联网金融乃至同享出行等一系列频频遭受严厉监管的职业来看，检测降临之时，往往这几类企业可以获得持久展开：合规健康，遵从方针法令规范；重视运营，战略相对稳健，现金流杰出；规划体量大，职业改变下可以扛住压力。」

2020年关于长租职业而言是比较魔幻的一年。

伴跟着租借商场成交量的下降和成交周期的延伸，现金流吃紧的长租公寓先后“暴雷”，租客、房东、渠道与职业都被牵涉其间。

为防备由“暴雷”引发的金融危险，方针紧跟这以后。

本年9月，住宅和城乡建造部发布了《住宅租借法令(寻求定见稿)》。

该法令的定见寻求阶段已于10月8号截止，职业各方关于终究的法令均在拭目而待，但仅有可以确认的是，关于长租职业的方针监管将越来越完善。

作为立异的商业形式，长租公寓为房子租借商场带来了新鲜血液，但部分不良运营的企业也让租客和业主心有余悸。

在越来越严厉的监管之下，什么样的长租企业才干独善其身？长租公寓渠道要怎么应对新环境？

01

被要点重视的租金贷

在不同企业扮演不同人物

在《寻求定见稿》出台之后，成都也出台了《关于展开住宅租借资金监管的告诉》，细看政府的监管动作，都将租金贷作为要点监管方针。

实际上，租金贷也正是许多长租公寓暴雷的症结所在。

回头看爆雷的长租公寓渠道，不难发现租金贷被作为融资东西、资金杠杆来运用了。经过让租客以租金贷方法交纳房租，在短期内堆集大笔资金。

在获取资金后，渠道又缺少有用处理，或许没有危险操控认识，将许多资金盲目地投入到商场扩张中，终究导致资金链断裂，企业“暴雷”。

“暴雷”之后，被作为“敛财手法”的租金贷事务也被“妖魔化”为企业倒闭的背面推手。

那么，租金贷终究是什么？

实际上，租金贷的实质便是一款金融产品，商业银行等金融组织根据长租公寓和租客签定的合同，一次性将租客合同期内的一切租金支交给长租公寓，租客按月或许按季度把租金支交给金融组织还款。

作为一款东西，租金贷本无罪，仅仅需求资金池“守夜人”。

在某些投机渠道，它是金融杠杆，而关于仔细运营的长租渠道来说，租金贷则可以用来更好地服务租客，减轻这一集体的经济压力。

2018年，自若、链家等企业就曾许诺不强制运用租金贷，自若也表明过，比较其他租金贷占比逾越70%的许多企业，自若的负债水平缓投入水平是良性的。

不难看出，寻求良性工作的长租组织在企业运营上往往一步一个脚印，不会把目光仅放在租金贷上，而是聚集产品和服务自身，精耕细作。

02

监管凝视下，谁能独善其身？

实际上，除上文说到的成都外，上海、广州、合肥、重庆、海口、石家庄等城市也发布了《住宅租借危险提示》，提示承租人防备租金贷危险。

早在上一年12月，住建部、国家发改委等六部分就现已联合发布了《关于整理规范住宅租借商场秩序的定见》，规则住宅租金借款金额占比不得逾越30%。

政府的“强监管”，直接冲击了某些长租公寓赖以生存的包租+规划的薄利空间，那么，什么样的企业才干独善其身？

从过往互联网金融乃至同享出行等一系列频频遭受严厉监管的职业来看，检测降临之时，往往这几类企业可以获得持久展开：

合规健康，遵从方针法令规范；

重视运营，战略相对稳健，现金流杰出；

规划体量大，职业改变下可以扛住压力。

详细到长周期、重运营、链条杂乱的长租职业，以上三条规范相同适用，并且关于企业的运营才干、服务才干、技能水平等方面都有更高要求。

尽管门槛较高，但好在长租职业中还有结壮运营的企业。

比方最大的长租企业自若，一方面，渠道不依赖租金贷，数据显现，自若的租金贷运用份额仅为11%左右，远远低于安全红线；

另一方面，自若处理房源已近100万间，规划进入世界级序列。现在不同品种租住产品，包含保洁、搬迁等服务，已成为长租代表性企业与形式。

此外，作为头部的长租渠道，自若最早提出了精耕理念并贯彻实施。

自若CEO熊林曾对媒体表明，“长租公寓职业已从创业期进入精耕期，未来一段时间内，自若会深耕于企业、服务、技能和团队，以进步用户体会。”

“强监管”并非是将长租渠道“一棍子打死”，关于职业中的精耕企业而言，监管并不会约束其展开，而是营建更加杰出的外部环境，助推渠道步入安稳展开。

在优胜劣汰的“暴雷”之后，是职业回归理性的开端。

03

长租，怎么持久活下去？

长租公寓本应该是为年青人供给更好租住体会的一种方法，不应该由于几家企业的“暴雷”就将其全盘否定，对长租损失信赖。

一个职业的展开，也必定要阅历这些阶段，重要的是，咱们要从这些事端中学到经历，然后反哺职业，良性、持久展开。

跟着租房一代的逐步年青化，租房集体对租住质量的要求越来越高。

据本年9月发布的《2020世界青年租住日子蓝皮书》显现，逾越50%的租客表明会挑选“长租组织的房子”，逾越“中介渠道的房子”及“房东直接租借的房子”。

长租公寓的出现，处理了房源不透明、房东乱收费、黑中介等租房痛点，为年青白领供给了更好的租住体会，保证了大批年青人租房日子的安全和质量，拓宽了人们的租房挑选，在进步全民租住水平方面起到了重要效果。

从商场规划看，世界住宅租借商场全体正出现持续上升趋势。估计到2022年，世界住宅租借商场租借人口将到达2.4亿，全体租借商场将达5万亿的容量。

经过以上数据不难看出，长租公寓职业仍远景可期，但这个职业要想从“暴雷”中重生，乃至更持久的走下去，至少需求两个层面的尽力。

一是政府的监管与支撑。其实可以看到，在监管方针层面，政府现已做出尽力。

政府需求在必定以租借住宅证券化为代表的组织资金的一起，经过短期调控和长效机制建造按捺坏处，引导寻求长时间报答的资金入市，尊重租借住宅商场的低危险、低收益的客观规律。

二是作为商场主体的长租企业，需求秉持长时间主义，脚下带泥地仔细运营。

从产品打磨到租期服务、O2O运营才干，再到社区的打造，每一个环节都需求长租渠道投入许多的本钱和精力去培育。

2015年起，自若首先全面实现租房与服务全流程O2O互联网化，找房、约看、签约、交租金、预定日子服务、处理退换租，都可以经过自若App线上完结。现在，还在向智能化体会及社区发力。

另一方面，针对以“高消费、年青人”为主的方针用户，自若打造更年青化的租房社区日子，本年疫情期间，自若更是充分发挥社区效果，活跃补位社区处理，在全国9个城市自愿服务953个大街、9235个社区；直接事务对接1205个派出所，4196个警务站。

头部企业的一系列动作应该给整个职业的展开带去启示——精细化地为房东和租客供给更高质量的服务，整个职业才干良币驱赶劣币，走出展开窘境，步入良性展开的轨迹中。

精耕细作，坚持理性，合理运用本钱的力气，都是一个职业可以持久展开的必备要素。

在方针监管与头部长租渠道的共同尽力下，近5万亿规划的长租公寓商场仍然有进一步展开的期望。

“劣币”的筛选能让专业服务者和职业新玩家更加清楚什么样的事务形式才干具有持久的生命力。

这也恰恰在推进职业走向安稳、健康。